张晓玲

核心提示：年报透露出的信息显示，宏观调控频出的2010年，万科表现几近完美，招商地产表现最差；保利对2011年市场应对准备最为充分；而中海的融资渠道最为多元。

截至3月21日，万保招金加上中海五家龙头房企2010年年报悉数出炉。除招商地产外，四家公司均实现了销售额的同步增长，但差距进一步拉大，万科增幅超过70%，保利增幅超过50%，中海、金地低于40%。

年报透露出的信息显示，宏观调控频出的2010年，万科表现几近完美，招商地产表现最差；保利对2011年市场应对准备最为充分；而中海的融资渠道最为多元。从数值看，招商地产已跌出第一阵营。

规模、净利润进一步分化

从历史数据看，万保招金+中海这传统的五大龙头房企规模有进一步分化的趋势。

万科在2010年实现销售面积897.7万平米，销售额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%，成为首家年销售超过千亿的房企，与排名第二、第三的保利、中海差距拉大。

保利地产的业绩增速也不错。2010年保利销售同比增长53%至663亿；中海增速稍慢，2010年，中海全年销售额671.1亿港元，同比增长40.4%。

相比上述三家进入600亿阵营的公司，金地和招商地产与之差距扩大。报告显示，2010年金地集团实现销售金额283亿元，同比增长34%；招商地产2010年实现签约销售金额仅146.25亿元，比上年同期的148.42亿元有所下降，成为龙头中唯一没有实现业绩增长的公司。

金地和招商在业绩会上被提及最多的问题，便是两家公司规模化速度是否太慢。金地总裁黄俊灿对本报记者表示，未来5年，金地将提高住宅业务的周转率，以及通过房地产金融和商业地产业务，再造金地，扩大规模。

招商地产董事长林少斌则表示，大股东招商局集团将从土地资源、资金等各方面加大对招商地产的支持。作为集团唯一的房地产业务平台，招商地产的发展速度确实过慢，今年开始将持续加强投资力度。

不过 市场分析人士认为，短期内金地、招商很难赶上万科、保利的规模，相对于后两者的规模化、快速周转，金地和招商的产品线偏高端，商业地产短期内也难以贡献大量利润。

林少斌认为，比规模和销售额更为重要的指标是净利润。以净利润指标来看，仍以中海最高。2010年中海净利润增长65.7%至123.7亿港元，合人民币107.6亿元，成为内地首家全年净利超百亿的房企。2010年万科实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%；保利地产实现净利润49.2亿元，同比增长39.8%；金地净利润增幅最高，归属上市公司股东净利润27亿元，同比增长达52%。

相较于销售业绩的下滑，招商地产净利润仍实现增长，报告期内实现净利润20.1亿元，同比增长22.3%。

总体来看，第一阵营的中海、万科净利润分别是金地的近4倍、2.5倍，分别是招商的5倍、3倍多。

2011年业绩均已锁定

自2010年以来，各大房企预收账款均呈大幅增加的趋势，其中万科2010年末预收账款达到744亿元，同比增加134%，而保利地产则达到515亿元，同比增幅为73%。金地集团、招商地产分别为189亿元和113亿元，同比分别增加53%和19%。这表明2011年它们的业绩基本锁定。

年报显示，万保招金对应的资产负债率分别为75%、79%、65%和71%，较2009年均有所提升。但如果剔除预收账款，则各家公司资产负债率并不那么高。如万科剔除预收账款后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上为40.2%。

同时，各家公司长期负债均大幅提升，截至2010年末，万保招金长期借款分别为248亿元、470亿元、100亿元和181亿元，同比增加42%、132%、75%和40%，其中以保利长期借款增幅最多。

对此保利地产有关人士对本报记者表示，公司较早地调整了债务结构，增加长期借款比例，可以降低短期偿债压力。

保利地产年报显示，其短期借款为4.5亿元，一年内到期的非流动负债为73.3亿元，而其长期借款则达到470.3亿元。另外，其2年内到期的借款为186亿元，低于其账面191亿元的现金余额。

“虽然净负债率达到88.5%，但保利的负债结构也是以长期负债为主，短期内财务风险依然可控。”中国房地产信息集团研究中心评论员杨晨青表示，万科、中海2010年的负债率均处于历史低点，如中海资产负债率仅为22.8%。说明龙头房企已经对2011年的调控提前做了准备。

资金压力显现？

截至去年底，万科、中海现金流转正，而保利、金地、招商依然为负。年报显示，保利地产2010年经营性现金流为-223.699亿元，招商地产经营性现金流量净值为-44.4629亿元，而2009年底这一指标为70.5473亿元；金地集团是-30亿元。

万科、中海虽然截至2010年底经营性现金流转正，但万科的现金流已缩至22.37亿元，相较于2009年底缩水75.8%。

一位地产分析师对记者表示，经营现金流是一个时点概念，一般是收入减去支出得出的，不足以反映资金在某个区间内的真实状况。

“这一指标只是说明当期支付的比较多，投入比较大，我们多数是支付土地成本。”保利地产有关人士表示，未来的资金还是看信贷能力和销售回笼水平。

此外，从手持现金和资金准备状况来看，万科目前可动用资金在500亿左右。中海手持现金300多亿，保利手持现金191亿，金地136亿，招商97亿。

万科、金地、保利等公司人士对本报记者表示，目前公司都不缺钱，资金短期无忧。中海、金地表示，去年进行的房地产基金、债券募资还有部分留在列为今年。

上述分析师表示，未来房企是否面临大的资金压力，取决于项目销售和回款的速度。对此，以上各家公司高管均表示，公司今年都会加大周转速度，多安排一些受调控影响较小的产品，促进销售。