招商局自1873年创办以来，通过多年的轮船营运和房栈出租，积累了大量资本，资产总额有了较大增长。到1912年，招商局在沿海和长江各埠均拥有数量不等的房地产。据英国领事署验船官派嘉估算，地基、房产等价值12740890两。但招商局历来航产一体、船栈不分，致使许多股东乃至主管董事对局产的实际情况都不甚了解，加之有关人员明借暗偷，局产一时损失严重，航产合一成为当时招商局经营管理一大弊端。

　　1912年，招商局第二次股东常会在上海张园召开，会议选举出了招商局第二届董事会，标志着招商局从官督商办时期进入了完全商办时期。新董事会决定对局内的管理体制进行改革，其中一项便是实行航、产分管。1914年2月，招商局成立积余产业公司，将与航运无关的房地产划归其经营，所谓“积余”即“招商局公积所余之产业”。这是最早的招商局直属房地产企业。1914年至1918年，正值欧战期间，欧美轮船纷纷撤回本土参战，外国在华航运势力削弱，国內航运业务出现了短暂繁荣。在此其间，招商局添置了许多基地，积余公司籍此初展抱负，其主要收入为地产租金和股票股息，各埠的地产租金由各分局代收，积余公司仅付其租金收入的5%作为酬劳，从而免去了一大笔开销，且每年房栈出租有稳定的租金收入，因此营业情况较为顺利，每年均有大量盈余。

　　航产分管后，招商局将资产分为航业、产业两项，并分别以股票形式分派股东，两项股息每年一起分发。1920年到1926年，国內军阀混战，受此影响，航运业务连年亏损，房地产业股息成为填补招商局支出缺口的一大来源，1923年之后，招商局庞大的航、产两项股息开支完全靠产业股息来维持。由于积余产业公司的利润转入积累的极少，资本总额因此未能较快增长，阻碍了房地产业的进一步发展。

　　1927年，国民政府成立后，对招商局进行了清查整理，但局內的营业情形仍未好转，1930年4月招商局总管理处将积余公司收回，另设产业科接管该公司。这时招商局的房地产遍布沿江沿海各埠，共占面积4700亩。之后，国內战事频繁，局轮多被国民党政府用以军运，轮运业务再度衰敝。为维持正常运作，招商局逐年向各中外银行贷款，局中之房地产一再被用于抵押，到抗日战争爆发前，房地产几乎被抵押殆尽。

　　抗日战争胜利后，招商局开始积极着手清理债务工作，收回了战前抵押给银行的房地产契据，恢复了房地产的经营。此外，国民党政府在上海成立苏浙皖区敌伪产业管理局，命有关省、市、县将接收的敌伪产业移交苏浙皖区敌伪产业管理局与中信局汇集，然后交招商局接管。招商局在江海各埠分局也设立了相应的接收机构。通过接收、留用，招商局的船舶、仓库、码头等各项资产都有了不同幅度的增长，其中留用的房产有上海、南京、汉口、宜昌、沙市、扬州、镇江、安庆、海州及青岛十处房屋110所，地产有基隆、高雄、沙市、高邮、扬州、上海、镇江等处361．75亩。因此，招商局的房地产租金收入比战前有了较大幅度的增长。

　　1948年1O月，招商局由国营改组为股份有限公司，根据《国营招商局移交招商局轮船股份有限公司接收财产目录》记录，1948年9月，招商局的固定资产中，房地产价值最大，达2．97亿元(金圆券)，占全部固定资产总值的49．8%，位于上海、镇江、南京等各埠的房地产基地达5145．88亩。

　　1949年上海解放后，招商局遍布各地的房地产相继回到人民的手中，由人民政府军事接管。

　　纵观历史，在开创时期，招商局以航运为主业，并利用航业的收入添置了有限的房地产资源，为后来发展房地产业奠定了基础。积余公司成立后，房地产业成为招商局另一主业，大量的盈余缓解了航运萧条时期局内的困窘局面，并对航运业务的开展起到了支撑作用，使招商局得以继续维持下去。抗日战争胜利后，招商局房地产业的迅速扩张，使其在局内的重要地位重新显现。这表明，房地产业与招商局的发展休戚相关，它与航运业一起推动了招商局的历史。（樊勇）